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Políticas de control de alquilereslimitar cuánto puede aumentar el arrendador el alquiler de los inquilinos cada año. una ventaja decontrol de los alquilereses que hace posible que los inquilinos de clase trabajadora y clase media vivan en ciudades caras como San Francisco. La mayoría de los economistas que estudian los pros y los contras del control de alquileres dicen que los aspectos negativos superan a los positivos.
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Dónde encuentra el control de alquileres
Los inquilinos y propietarios en la mayor parte del país no tienen que lidiar con el control de alquileres. Actualmente, Washington, D.C.,Nueva York, otras ciudades de Nueva York y varias ciudades de Maryland y California cuentan con políticas de control de alquileres. Más de la mitad de los estados prohíben que las ciudades impongan un control de alquileres.
Como muchas leyes y reglamentos, eso no está escrito en piedra. Las legislaturas o las iniciativas de los votantes pueden levantar las prohibiciones, lo que permite que las ciudades introduzcan el control de alquileres. Oregón revocó una prohibición del control de alquileres en 2016, por ejemplo. Actualmente, los organizadores en el estado de Washington están trabajando para hacer lo mismo.
Cómo funciona el control de alquileres
El objetivo de cualquier programa de control de alquileres es proporcionar un stock de propiedades de alquiler asequibles en comunidades donde la alta demanda hace que los alquileres queden fuera del alcance de muchos residentes. Las ciudades utilizan varios métodos para lograr los efectos deseados del control de alquileres:
- Limitar la frecuencia de los aumentos de alquiler
- Regular el momento de los aumentos de alquiler
- Regular la cantidad que puede subir el alquiler
- Limitar los motivos dedesalojo
- Regular el derecho del arrendador a reducir los servicios a los arrendatarios con renta controlada
- Requerir arbitraje o mediación para resolver el control de alquileres entre propietarios e inquilinos
disputas
Una ciudad determinada puede elegir algunas o todas esas políticas o tener otras adicionales. Las políticas de control de alquileres no cubren todas las propiedades en todo momento, ya que incluyen una serie de excepciones:
- Cuando un inquilino se va, el propietario es libre de aumentar el alquiler al valor de mercado.
- Si hay una renovación importante en el edificio, el propietario puede aumentar el alquiler.
- La ley de California exime a las viviendas unifamiliares de alquiler y los apartamentos construidos después de 1995 del control de alquileres. Las propiedades de alquiler controlado de la ciudad de Nueva York son todos edificios de apartamentos anteriores a 1947.
Dos ejemplos de control de alquileres
En San Francisco, solo los edificios que recibieron unacédula de habitabilidadantes del 13 de junio de 1979 están sujetas a control de alquiler, con excepciones como las viviendas unifamiliares y las viviendas subvencionadas por el gobierno. Los propietarios no pueden aumentar los alquileres durante el primer año después de que el inquilino se mude y deben esperar 12 meses entre aumentos. Los aumentos de renta están limitados al 60% del crecimiento en el índice de precios al consumidor de la región.
- El monto del aumento anual permitido a partir del 1 de marzo de 2019 hasta el 29 de febrero de 2020 fue del 2,6 %.
- El monto del aumento anual permitido a partir del 1 de marzo de 2018 hasta el 28 de febrero de 2019 fue del 1,6 %.
En San Francisco, cuando un inquilino se muda, el alquiler puede subir al valor de mercado. Las reglas de la ciudad de Nueva York son más complicadas:
- Si un inquilino se muda y el edificio tiene menos de seis unidades, el propietario ya no tiene que controlar el alquiler del apartamento.
- Si el edificio tiene seis o más unidades, el apartamento se estabiliza con el alquiler. La ciudad puede mantener los aumentos en los apartamentos con alquiler estabilizado más bajos que con el control de alquiler.
- Si el alquiler del apartamento anterior es lo suficientemente alto, el propietario puede sacarlo del programa de control de alquileres cuando el inquilino actual se va, independientemente de la cantidad de unidades.
La lucha por la vivienda
En las últimas décadas,los alquileres han subido mucho más rápido que los salarios. Incluso alguien que trabaja a tiempo completo no puede permitirse un lugar para vivir si está trabajando por el salario mínimo. Varios factores sociales contribuyen a empeorarlo:
- Los baby boomers viven de forma independiente más tiempo que las generaciones anteriores, por lo que sus casas no salen al mercado.
- Las regulaciones en algunas áreas dificultan la construcción de nuevas viviendas.
- Los cambios en la política federal han recortado los fondos de los programas que ayudan a los inquilinos.
- El costo de la construcción ha aumentado, lo que dificulta la construcción de propiedades de alquiler asequibles.
- En los centros urbanos con una alta demanda de viviendas, los constructores suelen centrarse en proyectos de lujo que generan una mayor rentabilidad. Los pocos alquileres asequibles suben de precio porque la demanda es muy alta.
Los defensores del control de alquileres dicen que la mayor de las ventajas del control de alquileres es que ayuda a las personas con problemas financieros a encontrar un lugar donde puedan vivir, contrarrestando las fuerzas que empujan los alquileres constantemente hacia arriba.
Ventajas del Control de Rentas
Los partidarios del control de alquileres dicen que los efectos del control de alquileres benefician más que solo a los inquilinos. Si el alquiler sube rápidamente, como cuando las comunidades atraen a residentes más exclusivos, eso puede alterar los vecindarios y las familias al obligar a los residentes de larga data a mudarse. El control de alquileres ayuda a preservar los vecindarios.
Al facilitar que los inquilinos vivan cerca del trabajo, el control de alquileres también puede reducir los desplazamientos. Eso reduce la cantidad de tráfico en las carreteras y la cantidad de contaminación que los automóviles arrojan al aire. Además de estas ventajas del control de alquileres, hay otras:
- El control de alquileres permite que las ciudades mantengan una población diversa en lugar de estar ocupadas únicamente por los ricos.
- Los inquilinos tienen estabilidad. Pueden presupuestar a largo plazo sin preocuparse por un aumento masivo de la renta que absorba sus ahorros.
- Si el control de alquileres reduce los desplazamientos, ese es otro ahorro de costos para los inquilinos.
- Si las personas pierden su trabajo, tienen más posibilidades de cubrir el alquiler hasta que puedan encontrar un nuevo trabajo.
Efectos negativos del control de alquileres
A pesar de los beneficios del control de alquileres, la mayoría de los economistas que estudian los pros y los contras del control de alquileres dicen que es una mala idea. Un estudio de control de alquileres en California encontró que el control de alquileres empeora las cosas porque da a los propietarios un incentivo para convertir los edificios en cooperativas o condominios y, por lo tanto, desregularlos. Hay otros efectos negativos:
- Para compensar el alquiler más bajo en los apartamentos con control de alquiler, los propietarios pueden cobrar precios más altos en las unidades no reguladas.
- Si el control de alquileres impide que los propietarios recuperen sus costos, es posible que no puedan pagar el mantenimiento del complejo de apartamentos.
- El control de alquileres desalienta a los propietarios y desarrolladores de invertir en propiedades de alquiler.
- Debido a que los inquilinos pueden aferrarse a sus apartamentos por más tiempo de lo habitual, puede reducir el stock de alquiler disponible de la ciudad, elevando los precios de mercado en otras unidades.
- No hay garantía de que los apartamentos con alquiler controlado se destinen a personas necesitadas. Un estudio de 2002 en San Francisco encontró que una cuarta parte de los inquilinos que vivían en unidades de renta controlada ganaban $100,000 al año o más.
- Incluso los inquilinos que comienzan con poco pueden ganar más con el tiempo hasta que dejen de ser el tipo de inquilino de bajos ingresos que el control de alquileres pretende beneficiar.
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Alternativas al Control de Rentas
Algunos economistas se oponen al control de alquileres con el argumento de que el mercado debería fijar los alquileres independientemente de quién resulte perjudicado. Otros economistas lo ven como un instrumento contundente, aplanando las rentas con un martillo cuando soluciones más precisas y creativas podrían funcionar mejor.
Una solución altamente recomendada es suavizar las reglas para permitir másdesarrollo. Con más viviendas de alquiler disponibles, habrá más competencia por los inquilinos, lo que hará que los alquileres bajen. Los argumentos en contra son que esto no proporcionará un alivio inmediato porque en áreas que atraen a muchos nuevos residentes, es posible que las viviendas adicionales no reduzcan los alquileres ni produzcan viviendas asequibles.
Otra alternativa es dejar que los alquileres suban libremente pero ayudar a los inquilinos de bajos ingresos con créditos fiscales o subsidios. Esto asegura que los beneficios lleguen a los inquilinos que realmente necesitan ayuda.
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